BRFombildning.se

- En informationssida om bostadsrättsombildning - från hyresrätt till bostadsrätt

Om Brfombildning.se

Denna sida som är under utveckling handlar om ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Ombildning kan ske på ett antal olika sätt antingen på initiativ från Fastighetsägaren eller från hyresgästerna. Ett sätt är att en fastighetsägare förvärvar ett hus i syfte att ombilda det till bostadsrätt. Sedan kan lägenheterna upplåtas med bostadsrätt till de boende eller om huset är tomt till fastighetsägaren som sedan säljer bostadsrätterna vidare till spekulanter. Denna sida kommer dock att fokusera på ombildning på hyresgästers initiativ.

Ombildning genom förköp

Hyresgästerna kan bilda en bostadsrättsförening och ta kontakt med fastighetsägaren för att förhandla om en försäljning. Även om inte Fastighetsägaren är intresserad av att sälja kan det finnas anledning att bilda en bostadsrättsförening. Detta eftersom hyresgästerna på vissa villkor har en förtursrätt att köpa fastigheten genom bestämmelserna i Ombildningslagen (Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt).

Bilda en bostadsrättsförening

Det är en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening som kan har en försköpsrätt. Hyresgästerna kan bilda en bostadsrättsförening trots att den ännu inte äger någon fastighet. Bostadsrättsföreningen bildas och registreras på vanligt sätt. Ett krav är att det måste finnas minst tre medlemmar i en bostadsrättsförening. Det kan vara smidigt att ta hjälp av en ombildningskonsult som redan har en färdigregistrerad bostadsrättsförening åt hyresgästerna.

Intresseanmälan

Föreningen kan göra en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten om att man vill förvärva fastigheten. Anmälan kan göras först efter att bostadsrättsföreningen har blivit registrerad. Kravet för att kunna göra en intresseanmälan är en majoritet på två tredjedelar av hyresgästerna. Dessa ska vara medlemmar i föreningen och folkbokförda på fastigheten.

Kraven för att registrera en bostadsrättsförening är att föreningen har minst tre medlemmar, att den har antagit stadgar och har utsett en styrelse. När styrelsen skickar in intresseanmälan ska ett intyg där två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna (vilka också är medlemmar i bostadsrättsföreningen) skriftligen förklarat sig intresserade av en ombildning.

En sådan skriftlig intresseförklaring är inte bindande för hyresgästerna och kan exempelvis utformas enligt följande. ”Jag är intresserad av att den lägenhet där jag bor ombildas till bostadsrätt och jag är intresserad av att förvärva den om en ombildning kommer till stånd.”

Ansökan ska göras till det inskrivningskontor hos Lantmäteriverket inom vilkens verksamhetsområde fastigheten ligger. Det finns sju inskrivningskontor (Eksjö, Härnösand, Hässleholm, Mora, Norrtälje, Skellefteå och Uddevalla). Efter att intresseanmälan har registrerats skickas ett meddelande till svåväl föreningen som fastighetsägaren. En intresseanmälan är endast giltig i två år, därefter måste den förnyas. När intresseanmälan förnyas måste också nya intyg skickas in. En intresseanmälan blir dock automatiskt förlängd med två år om ett hembud har skett.

Hembud

Hembudinnebär ett riktat erbjudande om köp av egendom till någon som har förköpsrätt. Hembud behöver endast ske om fastigheten ska överlåtas genom byte eller köp. Även om en hembudskyldighet föreligger kan bostadsrättsföreningen köpa fastigheten genom frivillig försäljning utan det speciella förfarandet som beskrivs nedan.

Det finns några undantag från när hembudsskyldighet gäller, exempelvis när barn köper av sin förälder, när en överlåtelse sker mellan två makar, när staten köper eller när försäljning sker genom exekutiv auktion. För detaljer om i vilka fall undantag kan göras se här. Ett sätt för fastighetsägaren att undvika hembud kan också vara att lägga fastigheten i ett separat aktiebolag och sedan överlåta aktierna i bolaget.

En överlåtelse som sker utan fastighetsägaren har gjort ett hembud är ogiltigt. Hyresnämnden kan på begäsran av fastighetsägaren avgöra om ett hembud behövs. Ett hembud sker genom en skriftlig anmälan till hyresnämnden på orten. Till anmälan ska fastighetsägaren bifoga ett fullständigt förslag till köpeavtal som villkoren för förvärvet och uppgift om priset. Det är detta förslag som bostadsrättsföreningen ska ta ställning till. Hembudet behöver dock inte vara utformat som ett avtalsförslag mellan bostadsrättsföreningen och fastighetsägaren. Fastighetsägaren kan skicka in ett förslag som är utformat gentemot en annan köpare. Hyresnämnden delger bostadsrättsföreningen förslaget och därefter får fastighetsägaren inte ta tillbaka det.

Bostadsrättsföreningen måste anta hembudet utan förbehåll och på de villkor fastighetsägaren har angivit (villkoren får dock inte vara oskälig som exempelvis ett krav på att föreningen ingår uppdragsavtal). När hembudet har skett har bostadsrättsföreningen en tidsfrist på tre månader. Om föreningen inom tre månader skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen är intresserad av att köpa fastigheten förlängs dock tidsfristen med tre månader. Bostadsrättsföreningen kan alltså ha upp till sex månader på sig att anta erbjudandet från det att hembudet lämnades. Därefter kan fastighetsägaren sälja till en annan köpare om det sker på ungefär samma villkor som var angivna i hembudet (10 § Ombildningslagen). Fastighetsägaren kan försöka vara taktisk och sätta ett högt pris som han hoppas att bostadsrättsföreningen ska acceptera. Om bostadsrättsföreningen inte accepterar får Fastighetsägaren istället mycket svårt att hitta en annan köpare.

Förvärv genom hembud sker då bostadsrättsföreningen inom tidsfristen skriftligt anmäler till hyresnämnden att man antar hembudet. Hyresnämnden underrättar sedan fastighetsägaren att hembudet har antagits det anses då att ett avtal har slutits på de villkor som fanns I hembudet. Fastighetsägaren ska sedan också utfärda ett köpebrev.

Beslut om förvärv

Beslutet att förvärva en fastighet måste bostadsrättsföreningen alltid ta på en föreningsstämma (ordinarie- eller extrastämma). Det gäller oavsett om förvärvet sker genom hembud eller inte. Beslutet ska biträdas av två tredjedelar av hyresgästerna. Dessa ska vara medlemmar i föreningen och folkbokförda på fastigheten (9 kap 19 § Bostadsrättslagen). Om flera hyresgäster hyr en bostadsrätt gemensamt måste samtliga vara folkbokförda på fastigheten. Det finns inget krav på att de hyresgäster/medlemmar som biträder beslutet senare förvärvare en bostadsrätt. Samtliga hyresgäster har rätt att bli medlemmar i föreningen det gäller dock inte nya hyresgäster efter förvärvet har skett. Det finns inget som hindrar hyresgäster som inte röstade eller som röstade emot ett förvärv att efter ombildningsbeslutet har tagits förvärvar sin lägenhet. De som var hyresgäster vid förvärvet kan nekas medlemskap efter ett år har gått.

Upplåtelseavgift

En upplåtelseavgift får inte tas ut förränen månad efter att föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt (7 kap 14 § 3 st. Bostadsrättslagen). Upp til sex månader får föreningen endast ta ut ränta på insatsen som upplåtelseavgift. Efter sex månader kan föreningen dock ta ut full upplåtelseavgift, d.v.s. upp till marknadsvärdet. Medlemskap kan alltså inte vägras förränytterligare sex månader har gått.

Kvarvarande hyresgäster vid ombildning

Det finns ett förbud mot upplåtelse av bostadsrätt til en lägenhet där det finns en hyresgäst. Lägenheten kan endast upplåtas med bostadsrätt om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och det finns en överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst om att hyresförhållandet ska upphöra. Hyresgäster som blir kvar med bostadsrättsförening som hyresvärd har samma rättigheter som tidigare, d.v.s. samma besittningsskydd, samma bytesrätt m.m.

Ombildning av allmännyttan i Stockholm

Efter att ombildningar av allmännyttans (Svenska Bostäder, Familjebostäder, Stockholmshem) bestånd hade varit vanliga under det borgerliga styret 1998-2001 kom efter regeringsskiftet år 2002 en ny lag (Lagen om allmännyttiga bostadsföretag) som kraftigt begränsade möjligheterna för dessa ombildningar. Lagen innebar att en tillståndskontroll infördes vad gäller överlåtelse av kommunala bostadsföretag eller bostäder. Länsstyrelsen fick i uppdrag att pröva frågor om tillstånd och besluten kunde överklagas hos Boverket. Efter regeringsskiftet 2006 upphävdes dessa bestämmelser. Den borgerliga majoriteten i Stockholms stad erbjöd därefter alla hyresgäster i Stockholms allmännytta att ombilda till bostadsrätt. Från den 31 oktober 2008 stoppades dock nya intresseanmälningar i innerstaden och några närförorter med motiveringen att en bra balans rådde och andelen hyresrätter inte skulle bli mindre i dessa områden. Den 26 januari 2011 kom nya direktiv innebärande att ett stort antal förorter undantas direkt eller från den 1 juli 2011. Det finns alltjämt möjligheter att ombilda i områden där det ännu inte är en jämn fördelning av upplåtelseformer. På Stockholms Stads egen informationssida bildabostad.se kan man läsa mer om hur en ombildning av en fastighet ägt av ett allmännyttigt bolag går till.